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地王退场谁赚了

发布时间:2019-11-22 11:52:24

地王退场谁赚了

日前,南京市国土局在官方站挂出两宗地块的收回公告,称因公共利益需要,收回去年以56.2亿元出让的当年全国总价地王南京滨江2号地块。地王被收回一时间引发社会广泛关注,曾经的地王为何会被收回?地方政府对于土地财政的依赖何时才能结束?地方财政模式还可以有怎样的创新?央视财经频道主持人沈竹和着名财经评论员马光远、张鸿、特约评论员交通银行首席经济学家连平(微博)、国银行首席经济学家曹远征共同评论。

南京收回地王,北京,上海再出地王。一收一捧之间,地方政府对土地财政的依赖是否将发生改变?财政收入放缓,地方政府的钱袋子又该何去何从?

7月5日,南京市国土局在官方站发布地块收回公告,称因公共利益需要,收回去年出让的南京滨江2号地块。这幅地块总出让面积为36.4万平方米,规划性质为商住混合用地,地块综合容积率1.99,中冶置业旗下的南京滨江老城改造公司于去年11月以56.2亿元的底价拍下,一举夺得当年全国的总价地王的称号。

中冶集团2012年的财报显示,公司已支付2号地块的竟买保证金人民币11.3亿元,距地块总价56.2亿元有着不小的距离,另据报道,中冶2012年业绩大幅下滑,公司2012年亏损约69.52亿元。

有收回地王的也有不断拍出地王的。上周,一度被叫停的北京夏家胡同地块拍卖重新举牌。

拍卖师:2万8000平米80号,第3次。

最终,茂源地产以17.7亿元和配建3.8万平米公租房的条件胜出。媒体测算,以建安成本4000元每平米来计算,扣除公租房以后,折合商品房楼面价达到42000元每平方米。

就在同一天,上海的张江高科技园区的地块开始拍卖,齐氏家起始价25.82亿元,现场参与竞买的包括万科,金地,中海,招商,卓越等8家开发企业。

主持人:请各位竞买人理性竞价,主持人也有点hold不住了,不好意思。

经过323轮的竞价,万科最终以48.7亿元的总价拿下了这个地块,上海年内总价地王时隔7天再度刷新。经过测算,这个地块成交楼板价,每平方米达到2.14万元,溢价率达88%。近几个月,全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。

新华社援引一组统计数据显示,今年1到6月份,全国城土地出让金为7629亿元,同比增加了47%,土地溢价率为16%,今年前5个月,土地出让金各月同比增幅均在三成以上。溢价率也在高位运行。5月份,创下了新高,达到了21%,老地王退出,新地王上场,土地市场,地方财政,何去何从?

张鸿:地方政府是不是得像中国足协一样,赔人家一把?

(《央视财经评论》评论员)

一方的说法就是政府说公共利益需要,我们现在的规划和原来规划不太一样了,有一些变量。那么如果是因为政府的规划改了,导致人家不得不退地的话,那就意味着地方政府是不是得像中国足协一样,得赔人家一把?对不对?因为你改了,人家亏了,对吧?还有一个说法是,这个后面会缀上,中冶集团上半年亏损了,没钱了,资金链断了,如果你这个企业资金链断了,你弄不了的话,你说让政府收回去就收回去了,那是不是你也得再亏损一点?所以要是仅仅是政府一纸公告说这个就退了,然后双方没有任何有损失,那这个我觉得关系太好了,这是不好理解的。

马光远:地方政府和中冶找到了共赢之道

(《央视财经评论》评论员)

这是一个非常大的谜团,我从这些媒体的报道来看,有可能有这么几个原因。一个是中冶,中冶本身因为是亏损的,在去年的上市公司亏损排行榜上,他是排在第三位的,那么可能他没钱了,交不了钱,但是又好像有人讲说钱已经全部交了,所以这是一个谜。第二,因为他是全国的总地王,地王里面的地王,国土部要开始调查了,一调查的话,紧接着就要退地王了,那么我们想这里面有没有别的猫腻?这很可能会有如果没有任何猫腻的话,那到国土部进行调查的时候,不会作出如此大的一个反应。第三个情况可能是什么呢?去年卖地的时候,因为去年土地市场比较低迷,能够卖出去一块已经相当不错了,但是今年人家各地出的地王的溢价率,也就是说我的女儿我出嫁的时候嫁便宜了,嫁妆要的太少了。这块地当年卖的时候是没有溢价的,标价就是56个亿。

从目前双方的反应来看,应该说双方找到了共赢之道,也就是说你的女儿我不要了,给你退回去,同时大家都感觉还很舒服。

连平:今年地方政府对资金的需求较大今年土地财政的现象会比去年更加明显

(《央视财经评论》特约评论员)

我觉得这个现象恐怕得不出这样的结论,说地方政府不差钱,我觉得地方政府对于资金的需求还是比较大的。一方面,目前政府换届基本都已经到位,那么新的政府又有新的发展的目标,从而需要大量的投资;第二个方面,在发展经济,发展社会事业等各个方面都需要用钱;还有一点非常重要的就是,他过去已经借了很多的钱,那么未来还需要还钱,尤其是2013年和2014年,是这个融资平台还债的,相对来说是一个高峰期。

我觉得可能今年土地财政会是一个比较突出的年份,也就是说,今年土地财政的现象会比去年来说要更加的明显,为什么这样说?因为从现在整个经济运行的情况来看,增长的速度是在放缓,那么企业的状况不是很好,这个企业的效益,我们看到明显的增速是在放缓。那么对于政府来说,无非是两大块,一块就是卖地而得到的收入。另一块就是税费,因为经济增长状况不太好,所以税的收入的增速肯定会比前些年要来的低,我们肯定最近中央政府也好,地方政府也好,这个税收增长在这块来说是相当慢的;而且从费来说,今年按照国务院改革的目标可能很多方面的税还要减少,所以税的收入的增长也是不容乐观的。

马光远:加大推地量是地方政府创收的主要方面

(《央视财经评论》评论员)

我们今年看到,在我们经常关注的几个数据里,GDP增长,城镇居民收入,农民人均纯收入,CPI,还有财政收入里,我们经常以前讲财政收入增长过快,两位数,甚至20%以上的增长。那么今年我们看到个位数,在我们关注的几个数字里,财政收入的增长是最低的。那么在这里面,税收的增长放缓是一个主要因素;在这种情况下,如果税收增长放缓,那么对土地的依赖就会成为必然,而且上半年我们看到整个土地市场、整个房地产市场出现了新一轮回暖的情况,所以对地方政府来讲赶快推地,加大推地量,加大完成以前的土地规划,就成了当前主要的任务,而且成为创收的主要方面。

张鸿:对地方政府来说卖地是最简单的

(《央视财经评论》评论员)

现在我们的做都是正确的事情,就是包括我们减税,然后让地方政府能够有更好的一些民生上的支出,但是减税,你还要增加支出,你税收入本身减少了,然后你支出再增加,地方政府就面临着收入的问题,这个问题怎么办?那就寻找这个路径依赖,卖地是最简单的,这么多年来就是靠卖地来的。而且刚才连平先生说的,我觉得特别赞同的一句话就是,今年,还有明年,就是短期内,这个还债的高峰期来了。因为过去地方政府就是这么多年来,地方政府可能只卖地,我花就完了,我把未来的地卖了花了就完了,现在我们到了开始红利减少了,开始还钱了。但现在,地方政府不光要挣本年的钱,还要还原来的钱。所以审计署有一个报告说的非常清楚,有一些样本城市,4个省,17个省会城市以土地收入偿还的本息是2315亿,它占到2012年当年可支配的土地收入的1.25倍,也就是说你要还的钱,你土地全卖了还不够。

连平:地方政府现在手里有的主要是税和费

(《央视财经评论》特约评论员)

当然地方政府从现在运行的情况来看,主要是税和费,刚才我们讲了增长的空间不大,当然将来他遇到还债的困难的时候,当然他的资产可以出来发挥作用。比如说是手中拥有的一些资产、一些股权等等,将来都可以变现。还比如说它相关的一些上市公司,将来上市公司可以在市场上抛售掉,还有一些虽然不是上市公司,但是股权也可以是通过私下里转让,也可以变现。

马光远:地方政府依赖土地收入到一定程度后对实体经济的挤压会很严重

(《央视财经评论》评论员)

事实上这么多年以来,土地财政的依赖症到了什么样的程度?我的好朋友管青曾经做了十多年的一个研究,这10多年的一个变化是什么?从1989年的时候,土地收入只有四点多亿,到2010年三点多万亿,那么十多年的时间面,土地收入增长了七千多倍,那么地方财政对土地收入的依赖的比例增长了多少?他的土地是增长了308倍。那么到2010年的时候,地方政府对土地收入占的比重达到多少?连平先生讲30%,40%都是好的,那么全国平均达到了70%以上,这是很严重的,也就是说我们现在只剩下土地收入了。如果地方政府依赖土地收入,我倒觉得还债还是另外一回事,关键是到一定程度以后,对实体经济的挤压这是很严重的。

曹远征:财政体制改革是处理土地财政最核心的问题

(《央视财经评论》特约评论员)

(土地财政)是依赖于财税体制改革,重新梳理财政在整个经济中的功能,与此同时,还要树立中央政府和地方政府的事权和财权的安排,只有在这个基础上你才能谈到怎么来解决的问题,因此我们说财政体制改革是最重要的,是处理土地财政最核心的一个问题。

马光远:地方政府的负债增长相当快

(《央视财经评论》特约评论员)

今天,财政部副部长对答问的时候说,新一届政府的一个重要工作就是把地方融资平台的家底摸清楚,这说明什么?说明在我们以前2010年,10.7万亿债务的基础上,今天过了三年以后,这个债务是多少?我们还没有一个官方的数据。但是这个债务的增长,我们从片言只语去看,这个增长是相当快的,那么我们还看到中央领导讲,我们要把有限的财政资金用在刀刃上。我觉得这个刀刃是很重要的,我们现在地方政府负债过多,一个重要的原因就是很多不该干的事他干了,有些大的一些投资根本没必要,这些投资完全可以让民间投资去投资,政府支持太多的话,你当然没钱了。

我们想,第一个是一定要把这个事情(地方债)搞清楚,因为猜测非常多。我看到一个大概的数据是30多万亿。

张鸿:地方债到底是多少希望能有个明确的数字

(《央视财经评论》评论员)

到现在为止,地方债到底是多少?我们得到了两个数字,一个是10.7万亿,这是2010年的,一个是今年上半年的36个城市的3.85万亿,这两个数字都来自于审计署。所以我也希望财政部既然有这样的一个表态,那你和地方政府,和银行好好对对帐,我们能够尽快地看到这个对帐单,因为如果没有这些明确的一个对帐单的话,你接下来所有的政策都师出无名。我们现在没有数字,所有的数字都要猜,如果我们说一个特别多的话,我相信地方政府会出来辟谣说,那个数字是假的。

曹远征:最重要的是财税体制的改革

(《央视财经评论》特约评论员)

随着就业的压力不是很大,那么地方政府发展经济的动力就在减弱,因为过去说发展经济是为了保就业,就业压力不大,然后政府是不是会退出一部分经济活动,不要那么去办,更多的投资和国有企业,那么它的开支压力就会减少,有些支出可能原先是中央政府。比如说社会保障,基本公共服务,这都是中央政府的,如果中央政府把再承担一部分,你会发现地方的支出就会大大减少。如果地方支出大大减少,那么它就不需要急着去融资去找钱。那么在这个基础上,你再来看怎么给地方配财力,这是一个思路,这是财税体制改革思路,如果这一套思想没有的话,其它问题都是变成技术问题,怎么理财怎么弄,这都是技术问题,最重要是财税体制的改革。

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