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培育農村房地產解決小產權房難題

发布时间:2019-11-09 08:14:33

培育农村房地产解决小产权房难题

据华夏时报报道,1998年以来,随着国家取消福利分房,并实施住房货币化分配政策,房地产业逐渐转向市场化,并成为国民经济的支柱性产业但是,由于土地制度和相关政策的限制,致使当今房地产的发展进入了一个瓶颈期突出表现为:房价过高、上涨过快,居民住房需求难以满足,房地产市场投机现象严重等问题

这其中,有经济快速增长、城市化进程加快等宏观因素作用的原因例如,从2005年以来,随着居民对住房需求的增加,货币供应量及人均可支配收入的增长,构成了近年房价上涨较快的重要因素另外,住房供给不足和土地价格涨幅过大,也增加了房地产的开发成本更重要的是,房地产市场边界被锁定,仅在城市中孤立运行,是城市的专利这就使得农村土地和房屋资源不能自由流动进入房地产市场,加剧了城市住宅用地和房屋的稀缺性,造成房价呈现刚性上升,缺乏回调机制近些年来,重点城市房价上涨过快,已远远超出城市普通居民所能承受的范围

2011年,我国城市化率首次突破50%,达到51.27%;今后20年内,中国将有近5亿农民需要实现市民化,为此至少需要40万亿元的成本农村向城镇过渡的同时,农民对于新住房的需求大幅上升另外,随着城市环境压力、生活压力的加大,越来越多的城市居民(特别是城市中低收入者和退休人员)愿意选择到郊区农村购房这对发展农村房地产、进行房地产市场整体扩容提出了新的要求

从目前的情况来看,虽然建立能够覆盖城市、农村的统一的房地产市场,尚不太可能但是如果大胆创新实践,推进农村土地资源市场化(例如,农村土地股份制改革等),实现农村房地产资源、要素的自由流通,将会对房地产的健康发展,促使房价回归理性产生根本性帮助

长期以来,按照我国现行的土地制度和政策,农村集体土地上不允许建设商品房发展农村房地产在现行政策上是不可行的,农民和村集体都没有权力来处置自己所拥有的土地,就产生了小产权房的问题一些村集体组织或开发商,打着新农村建设等名义,出售建筑在集体土地上的房屋这些房屋,同农民自行组织建造的商品房一样,都没有国家颁发的房产证但事实上,集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外,没有对其他权能限制《物权法》第三十九条解释为:所有权人对自己的动产或者不动产,依法享有占有使用收益和处分的权利因此,作为所有权的主体行使使用权,对集体与国家也是平等的,无所谓大小产权之分

目前,我国小产权房总量约50亿至60亿平方米,已相当于我国城镇住宅数量的30%多,小产权房的存在也有其合理性在需求方面,小产权房能够缓解农民、城市中低收入者对住房的需求;供给方面,也存在着土地归属权、使用权和相关收益权的平衡性博弈对小产权房的利益冲动,源自于当前土地制度的城乡二元化另外,小产权房由于存在集体土地所有者、盖建房者和购房者的利益堆积,使得政府很难以一刀切的方式来解决为控制小产权房的不合理增长,政府采取了限制和取缔的政策国务院办公厅和国土资源部屡次发出通知并规定,严禁小产权房建设,严禁城市居民购买小产权房早在2010年,国土部、住建部就牵头14个部委研究制订相关的处理方案然而,至今小产权房问题也没有很好得到解决

既然目前根本解决小产权房问题的可能性很小,倒不如认可集体土地同国有土地的平等竞争资格,尊重农村集体经济组织土地所有权,实现城乡地权公平我们急需通过农村土地产权制度改革,来合理规制对农村土地的使用权、流转权和经营权同时通过市场机制来实现农业用地向城市用地的转化,出台新规章制度将小产权房的建设和销售行为合法化

综合来看,启动与城市房地产并行的农村房地产市场,不仅是完善我国房地产市场体系的必要途径,同时也是新时期新农村建设的现实需要发展农村房地产的基本思路是:让农民和村集体通过吸引社会资金,自主地在集体土地上建造住房这些住房的一部分用于农民自住,一部分向城镇居民及其他社会出售或出租房屋出售或出租所获得的收益的一部分用于支付社会资金的利润,另一部分则为村集体提供资本积累

当前中国经济正处于转型期,在坚持房地产调控不动摇的同时,正是启动农村房地产市场的大好时机在这之前,我们需要做好以下几项准备工作第一,要明确土地边界范围,并对土地使用情况进行核查;第二,严格执行一户一宅政策,对农村房屋和宅基地进行登记确权工作,确保农村房地产交易对象为非基本住宅;第三,针对不同小产权房的土地产权情况,选择补交手续、补交费用、罚款、拆除等方式进行统一整顿,然后发放统一的产权证书,准许其上市交易

我国宪法明确规定,农村土地归农民集体所有在遵守相关法律的同时,发展农村房地产还要坚持严格保护耕地、农村集体主导农村发展的原则对于新时期农村土地制度的改革要在以下三方面寻求突破:第一,还土地权利于农民,让村集体有权决定农村集体土地的用途;第二,出台新政策,打破农村集体土地不准建设商品房的制度瓶颈,支持有条件的农村集体开发和经营房地产,并允许房屋向本集体外的其他人出售;第三,鼓励城市居民特别是退休的城市居民到郊区和农村购房

可以预见的是,发展农村房地产不仅会促进农村房屋资产化,为吸引投资和农民工携带资本进城提供条件,从而有利于人口流动和城市化进展另一方面,这也会加快住房建设步伐,打破政府对土地市场的垄断,有效增加住房供给,从而缓解人口稠密地区尤其是大城市的住房压力和人口压力

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